Thị trường bất động sản đất nền đang có những biến động mạnh mẽ trong năm 2024-2025 với sự ra đời của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Chúng tôi nhận thấy việc tuân thủ đúng quy định pháp lý khi mở bán dự án đất nền không chỉ đảm bảo tính hợp pháp mà còn giúp chủ đầu tư tránh được những rủi ro nghiêm trọng.
Với hơn 15 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn bất động sản, TTC Group đã hỗ trợ hàng trăm chủ đầu tư thực hiện thành công các dự án đất nền trên toàn quốc. Bài viết này sẽ chia sẻ kiến thức thực tiễn về điều kiện và quy trình mở bán dự án đất nền theo quy định mới nhất.
Điều Kiện Pháp Lý Bắt Buộc Theo Luật Mới 2024
Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã thiết lập 8 điều kiện cơ bản tại Điều 31 mà chủ đầu tư phải tuân thủ nghiêm ngặt. Điều đáng chú ý nhất là yêu cầu hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và có biên bản nghiệm thu từ cơ quan có thẩm quyền trước khi được phép mở bán.
Theo thống kê từ TTC Group, 70% các dự án gặp khó khăn trong quá trình mở bán đều xuất phát từ việc chưa chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý. Đặc biệt, nghĩa vụ tài chính phải được thanh toán hoàn toàn theo đúng quy định – điều này khác biệt hoàn toàn so với quy định cũ cho phép trả góp.
Sự thay đổi quan trọng nhất so với quy định trước đây là việc siết chặt điều kiện về hạ tầng. Trước đây, chủ đầu tư có thể mở bán khi chỉ hoàn thiện 30% hạ tầng, nhưng giờ đây phải đạt tối thiểu 70% và có biên bản nghiệm thu chính thức.
Quy Trình Thực Hiện Mở Bán Chi Tiết Theo Thời Gian
Quy trình mở bán dự án đất nền thường kéo dài 12 tháng, được chia thành 3 giai đoạn chính với các bước thủ tục song song để tối ưu thời gian.
Giai Đoạn Chuẩn Bị Hồ Sơ và Thủ Tục Pháp Lý (6 tháng đầu)
Giai đoạn này đòi hỏi sự chuẩn bị tỉ mỉ với danh sách hồ sơ được sắp xếp theo thứ tự ưu tiên. Chủ đầu tư cần chuẩn bị giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định phê duyệt đầu tư dự án, và bản vẽ thiết kế chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Thời gian xử lý hồ sơ tại các cơ quan thường dao động 45-60 ngày làm việc. Để tránh trễ hẹn, chúng tôi khuyến nghị nộp hồ sơ đồng thời tại nhiều cơ quan và theo dõi tiến độ hàng tuần. Kinh nghiệm cho thấy 40% trường hợp bị trả hồ sơ do thiếu chứng từ liên quan đến nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
>>> Địa điểm ký gửi mua bán bất động sản Hồ Chí Minh
Giai Đoạn Hoàn Thiện Hạ Tầng và Xin Nghiệm Thu (4 tháng tiếp theo)
Đây là giai đoạn quan trọng nhất, đòi hỏi chủ đầu tư thực hiện hạ tầng theo đúng thiết kế được phê duyệt. Hệ thống đường giao thông, cấp thoát nước, điện chiếu sáng và viễn thông phải đạt tiêu chuẩn kỹ thuật quy định.
Quy trình nghiệm thu bao gồm việc liên hệ với các cơ quan chuyên ngành như Sở Xây dựng, Sở Giao thông Vận tải, và Công ty Điện lực. Mỗi hạng mục hạ tầng cần có biên bản nghiệm thu riêng biệt, và thời gian chờ đợi trung bình là 30-45 ngày.
Trong quá trình này, chủ đầu tư thường gặp phải các vấn đề như chất lượng thi công không đạt yêu cầu hoặc thiếu tài liệu chứng minh nguồn gốc vật liệu. Chúng tôi khuyến nghị thuê đơn vị tư vấn giám sát độc lập để đảm bảo tiến độ và chất lượng.
Giai Đoạn Thông Báo và Được Cấp Phép Mở Bán (2 tháng cuối)
Sau khi có đầy đủ biên bản nghiệm thu, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục thông báo kế hoạch kinh doanh chi tiết lên cơ quan quản lý nhà nước. Công văn thông báo phải đính kèm đầy đủ hồ sơ chứng minh việc tuân thủ 8 điều kiện bắt buộc.
Đồng thời với việc chờ phê duyệt, chủ đầu tư có thể chuẩn bị vật liệu tiếp thị và xây dựng đội ngũ bán hàng. Chiến lược ra mắt dự án cần được lên kế hoạch tỉ mỉ, bao gồm việc tổ chức sự kiện giới thiệu và thiết lập các kênh phân phối.
Phân Loại Dự Án và Yêu Cầu Riêng Biệt
Luật mới phân loại rõ ràng hai loại dự án chính: dự án đất nền thông thường và dự án phát triển đô thị, mỗi loại có yêu cầu pháp lý khác nhau.
Dự Án Đất Nền Thông Thường – Điều Kiện Cơ Bản
Dự án đất nền thông thường được định nghĩa là các khu đô thị có quy mô dưới 20 hecta, không nằm trong khu vực hạn chế theo quy hoạch. Loại dự án này có ưu điểm về thời gian thực hiện ngắn hơn (8-10 tháng) và chi phí đầu tư thấp hơn khoảng 30% so với dự án phát triển đô thị.
Tuy nhiên, dự án thông thường cũng có nhược điểm về tiềm năng tăng giá trong dài hạn và khả năng thu hút khách hàng cao cấp. Theo nghiên cứu của TTC Group, tỷ suất lợi nhuận trung bình của loại dự án này dao động 25-35%.
Vị trí phù hợp cho dự án đất nền thông thường thường là các khu vực ven đô, có hạ tầng giao thông kết nối thuận lợi và tiềm năng phát triển trong 3-5 năm tới. Chủ đầu tư cần nghiên cứu kỹ quy hoạch tổng thể của địa phương để đảm bảo tính bền vững.
>>> Xem thêm: Phân khu bán đất nền dự án hot hit 2025
Dự Án Phát Triển Đô Thị – Quy Định Nghiêm Ngặt
Dự án phát triển đô thị có quy mô từ 20 hecta trở lên và phải tuân thủ các quy định nghiêm ngặt hơn theo Điều 31 Luật Kinh doanh Bất động sản. Loại dự án này không được phép thực hiện tại một số khu vực nhạy cảm như đất nông nghiệp chất lượng cao, khu vực có di tích lịch sử.
Quy trình phê duyệt phức tạp đòi hỏi thêm nhiều bước như đánh giá tác động môi trường chi tiết, thẩm định quy hoạch chi tiết 1/500, và xin ý kiến của nhiều cơ quan chuyên ngành. Thời gian thực hiện thường kéo dài 18-24 tháng.
Mặc dù khó khăn hơn, dự án phát triển đô thị có tiềm năng sinh lời cao với tỷ suất lợi nhuận có thể đạt 50-70%. TTC Group đã tư vấn thành công nhiều dự án loại này tại các tỉnh thành lớn, với kinh nghiệm quý báu về quản lý rủi ro và tối ưu hóa quy trình.
Tài Liệu Pháp Lý và Hồ Sơ Bắt Buộc
Bộ Hồ Sơ Chủ Đầu Tư Cần Chuẩn Bị
Danh sách hồ sơ được sắp xếp theo thứ tự ưu tiên bao gồm: Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp của chủ đầu tư, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng thuê đất, Quyết định phê duyệt đầu tư dự án, và Bản vẽ quy hoạch chi tiết được phê duyệt.
Thời hạn hiệu lực của các giấy tờ rất quan trọng. Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp có hiệu lực không thời hạn nhưng phải cập nhật thông tin định kỳ. Quyết định phê duyệt đầu tư thường có hiệu lực 3-5 năm và cần được gia hạn nếu dự án chưa hoàn thành.
Yêu cầu về công chứng và hợp pháp hóa lãnh sự áp dụng với các chủ đầu tư nước ngoài hoặc liên doanh. Tất cả tài liệu bằng tiếng nước ngoài phải được dịch thuật và công chứng bởi cơ quan có thẩm quyền tại Việt Nam.
Giấy Tờ Nghiệm Thu Hạ Tầng Từ Cơ Quan Có Thẩm Quyền
Biên bản nghiệm thu được phân loại theo từng hạng mục: hạ tầng giao thông do Sở Giao thông Vận tải nghiệm thu, hệ thống cấp thoát nước do Sở Xây dựng kiểm tra, và hệ thống điện do Công ty Điện lực xác nhận.
Cơ quan có thẩm quyền được quy định rõ ràng trong Nghị định 76/2024. Chủ đầu tư không được tự ý thay đổi đơn vị nghiệm thu và phải tuân thủ đúng thẩm quyền quy định để tránh hồ sơ bị từ chối.
Khi bị từ chối nghiệm thu, chủ đầu tư có 30 ngày để khắc phục các thiếu sót theo yêu cầu. Chúng tôi khuyến nghị tổ chức họp làm việc trực tiếp với cơ quan nghiệm thu để hiểu rõ yêu cầu và tránh lãng phí thời gian.
Kết luận
Với kinh nghiệm tư vấn hàng trăm dự án thành công, TTC Group cam kết đồng hành cùng chủ đầu tư trong hành trình phát triển bất động sản bền vững. Liên hệ với chúng tôi để nhận tư vấn chuyên sâu về điều kiện mở bán dự án đất nền theo quy định mới nhất.
